Donner la nue-propriété à ses enfants : que devient le conjoint survivant ?

Vous avez donné, ou vous envisagez de donner, à vos enfants la nue-propriété d’un bien qui vous appartient en propre, c’est-à-dire la propriété sans l’usage. Vous en gardez l’usufruit, le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers. À votre décès, votre conjoint n’a aucun droit sur ce bien, sauf si l’acte l’a prévu. Voici ce qu’est la réversion d’usufruit, ce qu’elle coûte, à qui et à quel moment, et ce qu’elle change pour chacun.

Que devient le conjoint quand l’usufruit s’éteint ?

La propriété d’un bien peut être séparée en deux droits. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en tirer les revenus (article 578 du code civil). Celui qui l’a doit en conserver la substance, c’est-à-dire ne pas l’altérer. La nue-propriété est ce qui reste : la propriété sans l’usage. Son titulaire peut vendre ou donner cette nue-propriété, sans toucher à l’usufruit. Elle redevient pleine propriété à la fin de l’usufruit. On parle de démembrement de propriété.

La donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit est une opération courante entre parents et enfants. Vous donnez la nue-propriété et vous gardez l’usufruit : vous continuez à habiter le bien ou à en percevoir les loyers. Les droits de donation sont calculés sur la seule nue-propriété. Cet article raisonne sur un bien qui vous appartient seul ; un bien commun aux deux époux obéit à d’autres règles.

L’usufruit est un droit au plus viager. Il s’éteint en tout cas par la mort de l’usufruitier (article 617). À votre décès, vos enfants deviennent donc pleins propriétaires, sans formalité ni impôt. Le bien, lui, ne fait plus partie de votre succession : vous l’avez donné de votre vivant.

C’est là que la situation du conjoint se joue. Ses droits dans la succession ne portent que sur les « biens existants » au décès (article 757). Il a le choix entre l’usufruit de la totalité de ces biens et la propriété du quart. S’il existe un enfant qui n’est pas issu des deux époux, seule la propriété du quart lui est ouverte. Le bien donné peut compter dans le calcul de ce quart, mais le conjoint ne peut l’exercer sur ce bien (article 758-5). Une donation entre époux, dite « au dernier vivant », ne change rien non plus. Elle ne porte que sur les biens que vous laisserez à votre décès (articles 1094-1 et 1096).

Si le bien donné est le logement du couple, le conjoint survivant ne le retrouve pas dans la succession. Les droits au logement du conjoint supposent un logement qui dépend de la succession (articles 763 et 764). À la lettre des textes, ils ne jouent donc pas ici : un point à faire confirmer par le notaire. Le conjoint ne peut alors y rester qu’avec l’accord des enfants, devenus propriétaires à part entière.

Qu’est-ce que la réversion d’usufruit ?

La réversion d’usufruit est une clause de l’acte de donation. Le donateur, qui s’est réservé l’usufruit, y prévoit qu’à son décès cet usufruit passera à une personne qu’il désigne, le plus souvent son conjoint. Ce second usufruit dure le reste de la vie de son bénéficiaire. Le code civil le permet : le donateur peut garder l’usufruit pour lui-même, ou en « disposer, au profit d’un autre » (article 949). Les juristes parlent d’usufruit successif : deux usufruits qui se suivent sur le même bien, le second ne s’ouvrant qu’à la fin du premier.

Cette clause est une donation faite au conjoint. Comme toute donation, elle doit être acceptée pour produire effet. Le conjoint l’accepte expressément, dans l’acte ou plus tard, de votre vivant, par un acte notarié qui doit alors vous être notifié (article 932). La Cour de cassation, dans une formation réunissant plusieurs chambres, y voit une « donation à terme de biens présents » (arrêt du 8 juin 2007). Le droit du conjoint lui est acquis dès l’acte accepté, sous réserve de la révocation entre époux, expliquée plus bas. Seul son exercice est reporté à votre décès.

Deux conséquences pratiques. D’abord, l’usufruit du conjoint est viager lui aussi : il s’éteint à son décès et ne se transmet pas. Ensuite, chacun peut céder son propre droit, mais vendre le bien libre de tout usufruit suppose l’accord de tous. Celui du donateur et des enfants d’abord (article 621). En pratique, celui du conjoint aussi, dont le droit est déjà acquis. Le prix se répartit alors entre usufruit et nue-propriété, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix.

Qui paie quoi, et à quel moment ?

La clause de réversion se lit en trois temps. À chacun, les règles fiscales sont différentes.

À la donation

Les enfants paient des droits de donation sur la nue-propriété qu’ils reçoivent. Sa valeur dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du code général des impôts. Plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété vaut cher. Entre 71 et 80 ans, elle vaut 70 % du bien ; entre 61 et 70 ans, 60 %.

L’âge du conjoint ne compte pas à ce stade. Le barème ne tient compte que des usufruits ouverts au jour de la donation (même article). La clause de réversion ne coûte donc rien à la donation : le second usufruit n’existe pas encore fiscalement. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €, c’est-à-dire d’une part non taxée (article 779). Le barème en ligne directe, entre parents et enfants, s’applique ensuite, de 5 à 45 % (article 777). Les donations reçues du même parent depuis moins de quinze ans sont prises en compte (article 784). Le barème et les abattements sont détaillés sur la page Droits de succession.

Au décès du donateur

L’usufruit du donateur s’éteint, celui du conjoint s’ouvre. La loi range la réversion d’usufruit dans les droits de succession, quel que soit le bénéficiaire (article 796-0 quater). Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession (article 796-0 bis). La réversion ne leur coûte rien. Un autre bénéficiaire, par exemple un concubin, est taxé selon son lien de parenté avec le donateur. La base est la valeur de l’usufruit d’après son âge au jour du décès (BOFiP, clauses de réversion d’usufruit, paragraphes 1 et 10). Le BOFiP est la doctrine publiée par l’administration fiscale. Entre personnes non parentes, le taux est de 60 % après un abattement de 1 594 € (article 777 et article 788).

Pour les enfants, ce décès ouvre un droit souvent oublié. Si le conjoint relève d’une tranche d’âge inférieure à celle du donateur, ils ont payé trop de droits à la donation. Le barème avance par tranches de dix ans : un conjoint de 71 ans et un donateur de 75 ans comptent pareil. Leur nue-propriété avait été évaluée d’après un usufruitier plus âgé, donc à une valeur plus élevée. L’article 1965 B leur permet de récupérer la différence. Elle correspond à ce qu’ils auraient payé en moins si le calcul avait retenu l’âge du conjoint au jour de la donation. L’administration précise que cette restitution est due même si le conjoint est exonéré (BOFiP, restitution en cas d’usufruits successifs, paragraphe 20). Si le conjoint est plus âgé que le donateur, rien n’est réclamé en plus.

Cette restitution n’est pas automatique. Elle se demande par une réclamation au service des impôts (article R* 196-1 du livre des procédures fiscales). La date limite est le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du décès du donateur. Passé ce délai, elle est perdue. Une réponse ministérielle de 2020, c’est-à-dire la réponse d’un ministre à la question d’une députée, ajoute une condition. Elle réserverait la restitution aux enfants qui ont payé eux-mêmes les droits de donation. Si le donateur les avait pris en charge, ni les enfants ni sa succession ne pourraient la demander. Cette réponse émane du ministère de la Justice, « sous réserve de l’avis » de l’administration fiscale, qui ne l’a pas reprise dans sa doctrine.

Au décès du conjoint

Le second usufruit s’éteint. Les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun impôt. La réunion de l’usufruit à la nue-propriété par le décès de l’usufruitier n’est pas taxée (article 1133). Une règle de forme protège ce résultat. La loi présume qu’un bien appartient à la succession du défunt quand celui-ci en avait l’usufruit et son héritier la nue-propriété (article 751). Cette présomption tombe quand le démembrement vient d’une donation notariée de plus de trois mois, évaluée selon le barème (BOFiP, présomption de l’article 751). C’est le cas ici.

Un exemple chiffré

Un seul élément change : Jean et Anne vivent en concubinage, sans mariage ni PACS. La réversion est alors taxée au décès de Jean comme une succession entre personnes non parentes. L’usufruit d’Anne, 75 ans, vaut 30 % de 400 000 €, soit 120 000 €. Après l’abattement de 1 594 €, les droits à 60 % atteignent environ 71 000 €. La restitution de Claire, elle, reste de 8 000 €. La même clause coûte 0 € ou 71 000 € selon le statut du couple.

Ce que la clause change pour chacun

Pour les enfants

Ils attendent plus longtemps. Sans réversion, ils deviennent pleins propriétaires au décès du donateur. Avec, ils attendent le décès du conjoint, parfois plusieurs décennies si celui-ci est nettement plus jeune. Pendant ce temps, ils ne peuvent ni occuper le bien, ni en percevoir les revenus, ni le vendre seuls. En contrepartie, ils peuvent récupérer une partie des droits de donation si le conjoint relève d’une tranche d’âge inférieure à celle du donateur.

Pour le conjoint

Il garde l’usage du bien et ses revenus pour le reste de sa vie. Il assume en retour les obligations de tout usufruitier, à commencer par l’entretien courant. S’il est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, le bien compte dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété (article 968). Cet impôt ne vise que les patrimoines immobiliers importants. Une répartition de la valeur du bien entre usufruitier et nus-propriétaires existe, mais seulement quand l’usufruit du conjoint vient de la loi. Elle ne s’applique pas à un usufruit reçu par donation (BOFiP, IFI et démembrement, paragraphe 130). Les enfants, eux, ne déclarent rien pour ce bien.

Pour le couple

Un droit acquis n’est pas pour autant irrévocable. Entre époux, la réversion est généralement tenue pour révocable par celui qui l’a consentie. Le code civil ne protège contre la révocation que les donations de biens présents « qui prennent effet au cours du mariage » (article 1096). La réversion, elle, ne s’exerce qu’au décès. Ce point n’est pas écrit en toutes lettres dans la loi. Le divorce ne la révoque pas de lui-même (article 265) : c’est au donateur de le faire, s’il le souhaite. Entre partenaires de PACS ou concubins, c’est une donation ordinaire, irrévocable sauf dans les cas prévus par la loi (article 953).

Une autre décision du couple compte : qui paie les droits de donation. Si vous les prenez en charge à la place de vos enfants, la restitution pourrait leur être refusée. C’est le sens de la réponse ministérielle citée plus haut. Ces choix se préparent avec le notaire qui rédige l’acte.

Et sans clause ? Un cas voisin, tranché au civil en 2026

Un usufruit successif peut aussi naître de la loi, dans un cas précis. Prenez le cas d’un défunt qui était lui-même nu-propriétaire d’un bien, par exemple reçu de ses parents, dont l’un est encore usufruitier. Cette nue-propriété fait partie de sa succession. Si le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalité des biens, que devient ce bien déjà soumis à un usufruit ?

La Cour de cassation a répondu par un avis du 20 mai 2026, à la demande de sa chambre chargée du litige fiscal. Cette option « institue à son profit un second usufruit sur ce bien, qui prendra effet à la cessation du premier ». Le conjoint a donc un usufruit successif sans qu’aucune clause l’ait prévu. Les enfants, nus-propriétaires, attendront la fin des deux usufruits.

La question fiscale, elle, n’est pas tranchée. L’affaire oppose une veuve à l’administration fiscale. La chambre chargée de ce litige n’avait pas encore jugé au 26 octobre 2026. Dans votre situation, où c’est vous qui gardez l’usufruit, rien ne remplace la clause.

Que faut-il vérifier avant de signer ?

La réversion d’usufruit tient en quelques lignes dans un acte de donation. Elle décide pourtant de qui occupe le bien pendant parfois des décennies, et de ce que chacun paie à chaque décès. Elle se lit avec le reste de votre transmission : donations déjà faites, comme une donation-partage transgénérationnelle, autres biens, régime matrimonial. Ce dernier terme désigne les règles qui répartissent les biens entre époux. C’est l’un des éléments à examiner dans l’organisation d’un patrimoine privé.

Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Cet article ne remplace pas l’avis du notaire chargé de la donation ou de la succession.