Indivision successorale : comment en sortir quand un héritier refuse de vendre ?

Une maison reçue en héritage appartient à tous les héritiers ensemble. Si l’un d’eux l’occupe ou refuse de vendre, la situation peut durer. Voici les voies de sortie prévues par la loi, ce que chacune coûte en impôts, et ce qu’elle change pour le patrimoine de chacun.

Qu’est-ce qu’une indivision successorale ?

Au décès, les biens du défunt appartiennent ensemble à ses héritiers, chacun pour sa part. Cette situation s’appelle l’indivision. Chaque héritier, appelé indivisaire, détient une fraction de chaque bien, sans pouvoir dire « cette pièce est à moi ».

L’indivision dure jusqu’au partage, c’est-à-dire l’acte qui attribue à chacun des biens précis. Nul ne peut être contraint à y rester : le partage peut toujours être demandé, sauf convention ou jugement qui le diffère (code civil, article 815).

En attendant, les décisions ne se prennent pas toutes de la même façon (article 815-3) :

La vente demande donc l’accord de tous. C’est là que l’indivision se bloque, souvent autour de la maison familiale.

Comment sortir d’un commun accord ?

Sans passer par le juge, trois voies existent : vendre la maison ensemble, racheter la part des autres, ou vendre sa seule part. Toutes supposent un accord, au moins sur le prix.

Vendre ensemble

Les héritiers vendent la maison à un acheteur extérieur et se partagent le prix selon leurs droits.

Le droit de partage est un impôt de 2,5 % dû quand des héritiers se répartissent des biens. Si la répartition du prix figure dans l’acte de vente, l’administration ne le réclame pas (BOFiP, BOI-ENR-PTG-10-10, paragraphe 65).

Racheter la part des autres

Un héritier peut garder la maison en versant aux autres la valeur de leur part. Cette somme s’appelle une soulte. Pour une maison, l’acte est signé devant notaire (code civil, article 835).

Le prix se calcule sur la valeur de la maison au moment du partage, et non au jour du décès (article 829). Une estimation récente est donc nécessaire.

Vendre sa seule part

Un héritier peut aussi céder sa part à une personne extérieure à la famille. Il doit d’abord faire notifier le prix et l’acheteur aux autres héritiers par un commissaire de justice.

Ceux-ci ont un mois pour déclarer qu’ils achètent à sa place, aux mêmes conditions, puis deux mois pour signer (code civil, article 815-14). L’acheteur extérieur, lui, deviendrait copropriétaire d’une maison qu’il ne peut ni occuper seul ni vendre seul.

Que faire quand un héritier refuse de vendre ?

Trois recours existent : la vente demandée par les deux tiers des droits, la vente en urgence, et le partage judiciaire.

La vente autorisée à la majorité des deux tiers

Les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente (code civil, article 815-5-1). La procédure suit quatre étapes :

1. ces héritiers expriment leur intention de vendre devant un notaire ;
2. dans le mois, le notaire la fait remettre officiellement aux autres par un commissaire de justice ;
3. si un héritier s’oppose, ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire le constate dans un procès-verbal, un document officiel ;
4. le tribunal autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

La vente se fait alors aux enchères. La loi parle de licitation, c’est-à-dire la vente d’un bien indivis, ici aux enchères.

Cette voie est fermée dans deux cas. D’abord, quand la maison est démembrée : l’un a l’usufruit, le droit de l’occuper ou d’en toucher les loyers, souvent le conjoint survivant ; les enfants ont le reste.

Ensuite, quand un héritier est mineur, sous tutelle ou curatelle, présumé absent, ou trop éloigné pour manifester sa volonté (article 836).

La vente autorisée en urgence

Le président du tribunal judiciaire peut autoriser un héritier à vendre seul un bien de l’indivision (code civil, article 815-6). Cette faculté est écrite dans la loi depuis le 9 avril 2026 (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026).

La Cour de cassation l’admettait déjà, à deux conditions : l’urgence et l’intérêt commun des héritiers (Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 décembre 2013, n° 12-20.158).

Dans cette affaire, une fille a pu signer seule la vente promise par son père avant son décès, malgré le refus de sa veuve. Un simple désaccord ne suffit donc pas : il faut montrer ce que l’attente fait perdre à tous.

Le partage judiciaire, en dernier recours

Quand un héritier refuse le partage amiable, le partage se fait en justice (code civil, article 840).

L’héritier qui habitait la maison au jour du décès peut demander qu’elle lui soit attribuée, contre une soulte versée aux autres (article 831-2). Le juge apprécie la demande ; sauf accord, la soulte se paie comptant.

À défaut, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères (article 841). Le prix obtenu n’est pas connu d’avance et peut être inférieur à l’estimation.

À tout moment, les héritiers peuvent revenir à un partage amiable (article 842). Un décret doit encore préciser quand le juge chargé de suivre le partage pourra lui-même ordonner la vente aux enchères.

L’héritier qui occupe la maison doit-il payer ?

Oui, en principe. L’héritier qui occupe seul un bien de l’indivision doit une indemnité, sauf accord contraire des autres (code civil, article 815-9).

Quand l’indemnité est due

Il faut une occupation privative : les autres héritiers ne peuvent pas, en droit ou en fait, utiliser la maison. Garder seul les clés de l’unique porte d’entrée peut suffire (Cour de cassation, 1re chambre civile, 31 mars 2016, n° 15-10.748).

L’indemnité est due à l’indivision, et non directement à chaque héritier. Elle s’ajoute aux biens à partager et se règle au moment du partage (Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 juin 2007, n° 05-21.842).

Combien et sur quelle durée

Le montant se fixe à partir de la valeur locative de la maison, c’est-à-dire le loyer qu’elle pourrait rapporter. Le juge peut la réduire (Cour de cassation, 1re chambre civile, 19 mars 2014, n° 13-12.036).

L’indemnité ne peut pas être réclamée pour plus de cinq ans en arrière (code civil, article 815-10). Les mois plus anciens sont perdus.

Une simple lettre ne suffit pas toujours à arrêter ce délai. Une demande consignée par le notaire dans un procès-verbal de difficultés l’interrompt, tant que la procédure de partage se poursuit (Cour de cassation, 1re chambre civile, 7 février 2018, n° 16-28.686).

Ce que l’occupant peut faire valoir

L’occupant qui a payé des dépenses de conservation avec son propre argent doit être remboursé par l’indivision. C’est le cas de la taxe foncière, à la charge de l’indivision même si un seul héritier occupe (Cour de cassation, 1re chambre civile, 13 janvier 2016, n° 14-24.767).

Les travaux qui ont augmenté la valeur de la maison sont aussi pris en compte au partage. À l’inverse, l’occupant répond des dégradations dont il est responsable (code civil, article 815-13).

Pour les héritiers qui la reçoivent, l’indemnité est un revenu foncier : elle se déclare comme un loyer, à l’impôt sur le revenu (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10, paragraphe 340).

Quels impôts selon la voie choisie ?

Deux impôts entrent en jeu. Le droit de 2,5 % s’applique quand les héritiers se répartissent les biens. L’impôt sur la plus-value, c’est-à-dire sur le gain entre la valeur au décès et le prix de vente, s’applique quand la maison est vendue.

Le rachat par un héritier

L’héritier qui rachète la part des autres paie un droit de 2,5 % (code général des impôts, article 750). Quand le rachat met fin à l’indivision, ce droit porte sur la valeur nette de toute la maison, part de l’acheteur comprise (BOFiP, BOI-ENR-PTG-20-10, paragraphes 40 à 60).

Les héritiers qui cèdent leur part ne paient pas d’impôt sur la plus-value. Le rachat entre héritiers de la succession n’est pas traité comme une vente (code général des impôts, article 150 U).

En contrepartie, si l’héritier revend un jour la maison, sa plus-value se calcule à partir de la valeur au décès, pour toute la maison. La durée de détention court depuis le décès (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-100, paragraphe 80).

La vente à un acheteur extérieur

Chaque héritier est imposé sur sa part de la plus-value. Pour un bien hérité, le prix d’achat retenu est la valeur déclarée dans la succession (code général des impôts, article 150 VB).

Cette valeur doit être la valeur réelle du bien au jour du décès (article 761). Une sous-évaluation expose à un redressement des droits de succession, et augmente la plus-value à la revente.

L’héritier qui occupe la maison comme résidence principale au jour de la vente est exonéré sur sa part (article 150 U).

Pour les autres, la plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute quand la plus-value d’un vendeur dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G).

Un abattement pour durée de détention réduit la plus-value taxée à partir de la sixième année. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux (article 150 VC).

Un exemple chiffré

Vente : pas de droit de partage si la répartition du prix figure dans l’acte de vente.

Dans la première voie, Pierre verse 300 000 € à ses sœurs. Il paie aussi 2,5 % de 450 000 €, soit 11 250 €.

Dans la seconde voie, si la maison valait 380 000 € au décès, la plus-value est de 70 000 €. Chacun en détient un tiers, 23 333 €, sans abattement avant la sixième année. Chaque sœur paie 8 447 € ; la part de Pierre est exonérée, car c’est sa résidence principale.

Pierre doit aussi une indemnité d’occupation pour ces trois ans. Avec une valeur locative de 1 500 € par mois, elle atteint 54 000 €, avant une éventuelle réduction par le juge.

Pierre en garde un tiers par sa propre part : 18 000 € reviennent à chacune de ses sœurs, imposables comme revenus fonciers. Si l’indemnité est réglée dans un acte de partage, elle supporte aussi le droit de 2,5 %, soit 1 350 €.

Ce que chaque voie change pour votre patrimoine

Sortir de l’indivision règle une question juridique. Elle en ouvre une autre : que devient la part de chacun ensuite ?

Racheter : un patrimoine plus concentré

L’héritier qui rachète réunit sur un seul bien une part plus grande de son patrimoine. La soulte se finance par l’épargne ou par un crédit.

Dans les deux cas, l’épargne disponible ou la capacité d’emprunt diminue pour d’autres projets. La maison, elle, ne se revend pas rapidement en cas de besoin.

Vendre : une somme à réorganiser

Chaque héritier reçoit une somme. Son emploi dépend de la situation d’ensemble : âge, revenus, autres biens, projets, fiscalité. Ces questions sont développées sur la page Organiser son patrimoine privé.

Rester en indivision, mais organisée

Les héritiers peuvent aussi garder la maison ensemble. Une convention d’indivision, écrite et signée par tous, fixe alors les règles : qui gère, qui paie les charges, qui occupe et à quel prix.

Pour une maison, elle doit être publiée au fichier immobilier, ce qui suppose un acte notarié (code civil, articles 1873-2 et suivants).

Elle dure cinq ans au plus, renouvelables, ou une durée indéterminée. En contrepartie, pendant une durée fixée, le partage ne peut être demandé que pour de justes motifs (article 1873-3).

Que faut-il vérifier avant de choisir ?

Peut-on éviter l’indivision ?

Oui, en partie, du vivant des parents. Par une donation-partage, un parent répartit lui-même ses biens entre ses enfants : chacun reçoit des biens précis, et non une fraction de chaque bien.

Le fonctionnement et la fiscalité de cet acte sont détaillés dans l’article Donation-partage transgénérationnelle : fonctionnement et fiscalité.

Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Cet article ne remplace pas l’avis du notaire ou de l’avocat chargé du dossier.